KANLICA BARO BAHÇE: SATIN ALMA SÜRECİ, İMARA AYKIRILIKLAR VE KESİNLEŞEN YIKIM KARARI
Milyonlarca dolara alınan Kanlıca Baro Bahçe taşınmazında ruhsatsız yapılar nedeniyle verilen yıkım kararı Danıştay tarafından onandı. Baromuzun Hukuk Müşavirliği raporu doğrultusunda, satın alma öncesindeki imar durumundan bugüne uzanan süreçte yaşanan idari ve hukuki aşamaları meslektaşlarımızın dikkatine sunarız.
Değerli Meslektaşlarımız,
Kanlıca’daki Baro Bahçe’nin satın alınması, taşınmaz üzerindeki imara aykırı yapılar ve bunlardan kaynaklanan davaların güncel durumu hakkında, resmî belgeler ve Hukuk Müşavirliğimizin son raporu doğrultusunda bilgi sunuyoruz.
Kanlıca, Hacı Muhittin Sokak No: 40 adresindeki taşınmaz, 1 Kasım 2011 tarihinde dönemin yönetimi tarafından 3.250.000,00 USD + 60.000,00 TL (Alım kararına göre USD kuru 1,83 TL olup toplam alım bedeli 6.007.500 TL olmaktadır) bedelle satın alınmıştır. Satış bedeli tapu kaydında 2.973.750,00 TL olarak gösterilmiştir.
Meslektaşlarımızın uygun fiyatlarla yararlanacağı bir sosyal tesis olarak duyurulan Baro Bahçe, başlangıçta Baromuzun iktisadi işletmesi tarafından işletilmiş; 1 Mayıs 2015 tarihli işletme devir sözleşmesiyle dönemin yönetimi tarafından özel bir şirkete işletmeye verilmiştir. Kiracı/işletmeci şirketin unvan değişikliği üzerine, 1 Ekim 2017 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 14 Eylül 2023’te ise “tarafların 5 sene boyunca mutabık kalınan kira bedelinin yasal artış oranında artırılacağı konusunda anlaştıklarını” içeren protokol düzenlenmiştir. Kira bedeli halen 300.841,50 TL’dir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan denetimler sonucunda, 29 Ağustos 2022 tarihli ve 1839 sayılı yapı tatil tutanağıyla taşınmazlardaki ruhsatsız yapılar ve tescilli eski eser yapıda ruhsat ve projesine aykırı imalatlar tespit edilmiştir. Bu tutanağa dayanılarak önce idari para cezası, ardından yıkım kararı verilmiş; para cezasının ödenmediği gerekçesiyle ayrıca ödeme emri düzenlenmiştir. Baromuz, bu işlemlere karşı ayrı davalar açmıştır.
Yıkım kararına karşı açılan dava ve kesinleşen karar
İBB Encümeninin 15 Şubat 2023 tarihli, 1213-1201 sayılı kararıyla, tutanakta belirtilen yapıların yıktırılmasına; tescilli eski eser yapıdaki aykırılıkların ise kaldırılarak yapının projesine uygun hâle getirilmesine karar verilmiştir.
Bu işlemin iptali için İstanbul 9. İdare Mahkemesinde açılan 2023/1252 Esas sayılı dava, 5 Kasım 2024 tarihinde reddedilmiştir. İstinaf başvurumuzun da reddedilmesinin ardından yapılan temyiz incelemesinde Danıştay 4. Dairesi, 11 Şubat 2026 tarihli, 2025/1850 Esas, 2026/509 Karar sayılı kararıyla temyiz istemimizi reddederek Bölge İdare Mahkemesi kararını kesin olarak onamıştır.
Böylece yıkım kararının iptali için açılan dava, Baromuz aleyhine kesin olarak sonuçlanmıştır. Karar, kararda belirtilen yapıların yıkılmasını ve tescilli yapıdaki aykırılıkların giderilmesini kapsamaktadır.
İdari para cezasına ilişkin dava
476.840,45 TL idari para cezası ile yapı tatil tutanağına karşı İstanbul 9. İdare Mahkemesinde açılan 2023/81 Esas sayılı davada, tutanak yönünden verilen süre aşımı nedeniyle ret kararı kesinleşmiştir. Para cezasının iptaline ilişkin karar ise Danıştay tarafından eksik inceleme nedeniyle bozulmuş; bozma sonrasında Bölge İdare Mahkemesinin 23 Eylül 2026 tarihli kararıyla, aykırı imalatların her biri yönünden ayrı değerlendirme yapılması için dosya yeniden karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.
Ödeme emrine ilişkin dava
Para cezasının ödenmediği gerekçesiyle düzenlenen 391.888,25 TL tutarındaki ödeme emrine karşı İstanbul 5. İdare Mahkemesinde açılan 2023/1439 Esas sayılı davada ödeme emri iptal edilmiştir. Davalı idarenin temyiz başvurusu, Danıştay 4. Dairesinin 6 Kasım 2025 tarihli kararıyla, uyuşmazlık tutarının temyiz parasal sınırının altında kalması nedeniyle incelenmeksizin reddedilmiştir. Ödeme emrine ilişkin bu sonuç, para cezasının esasına ilişkin yeniden yapılacak yargılamadan ayrıdır.
Satın alma öncesinde mevcut olan ruhsatsız yapılar
Yargılama dosyalarındaki bilirkişi incelemesinde, ruhsatsız yapıların bir kısmının satın alma tarihinden önce, Haziran 2011 tarihli hava fotoğraflarında da mevcut olduğu; dava konusu ruhsatsız yapıların tamamının ise 2013 yılından itibaren görüldüğü belirtilmiştir. Dolayısıyla, üzerinde ruhsatsız yapılar bulunan bir taşınmaz Baro kaynaklarıyla satın alınmış; sonrasında yine ruhsatsız yapı ilaveleri yapılmış, 2013 yılında baro iktisadi işetmesi tarafından işletildiğinde aykırılıkların mevcut olduğu tespit edilmiş ve sonraki süreçte bu yapılar idari yaptırımlara ve yıkım kararına konu olmuştur.
Baro kaynaklarının korunması ve hesap verebilirlik
Meslektaşlarımız için sosyal tesis edinilmesi amacıyla yapılan yatırım, kapsamındaki yapıların neredeyse tamamı hakkında kesinleşen yıkım kararı ve yeniden görülecek para cezası davasıyla karşı karşıyadır. Yıkım kararı dışında kalan tek yapı girişte solda yer alan ve idari birim olarak kullanılan pembe renkteki tescilli yapıdır. Bu tablo; satın alma öncesinde imar ve ruhsat durumunun nasıl incelendiğinin, mevcut aykırılıkların bedel ve kullanım olanakları üzerindeki etkisinin nasıl değerlendirildiğinin ve sonraki imalatların hangi koşullarda gerçekleştirildiğinin açıklığa kavuşturulmasını gerektirmektedir.
Avukatların ortak kaynaklarıyla edinilen bir taşınmazın hukuka uygun biçimde kullanılabilir olması, yatırım kararının temel koşuludur. Yıkımın doğuracağı kullanım kaybı, değer kaybı ve giderler ile süreçteki sorumlulukların somut belgeler üzerinden belirlenmesi, Baromuzun malvarlığının korunması bakımından zorunludur.
Meslektaşlarımızın, ortak kaynaklarımızın nasıl kullanıldığını ve bu işlemlerin sonuçlarını bilme hakkı bulunmaktadır. Bu bilgileri açıklıkla paylaşmak, kurumsal sorumluluğumuzdur.
İSTANBUL BAROSU BAŞKANLIĞI